Mijn huurder betaalt niet meer, wat nu?

26Sept

Heel wat verhuurders worden geconfronteerd met een huurder die niet of slecht betaalt. Een heel vervelend probleem, zeker indien je als verhuurder rekent op die huurinkomsten om andere rekeningen te betalen. Wat zijn de concrete stappen die je kan ondernemen bij wanbetaling?

Antwoord: 

De huurder begaat een contractuele wanprestatie

Een van de verplichtingen als huurder is het tijdig en correct betalen van de huurprijs aan de verhuurder. Indien een huurder niet, niet tijdig of niet de volledige huurprijs betaalt, dan begaat hij dus een contractuele wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

De ontbinding van de huurovereenkomst kan evenwel enkel uitgesproken worden door een rechtbank, meer specifiek is de vrederechter bevoegd om zich over huurzaken te buigen.

Vanaf wanneer kan je de ontbinding van het huurcontract vragen?

In de huurwetgeving is er geen algemene regel opgenomen die bepaalt vanaf wanneer de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Het is dan ook de vrederechter die soeverein zal oordelen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van de zaak. Het is dan ook mogelijk dat de ene vrederechter meteen je verzoek tot ontbinding inwilligt, terwijl een andere vrederechter een huurachterstal van 6 maanden huur vraagt. In de meeste gevallen wordt een huurachterstand van 3 maanden op het moment van de zitting van het vredegerecht als voldoende beschouwd om te kunnen ontbinden.

Hoe vraag je de ontbinding van een huurovereenkomst?

Conform het wetboek Gerechtelijk recht kan de ontbinding van een huurovereenkomst gevraagd worden middels een dagvaarding of middels een verzoekschrift. Wanneer er geen concrete omstandigheden zijn die het rechtvaardigen om de procedure in te leiden met een dagvaarding, opteer je beter voor een verzoekschrift aangezien dit een goedkopere manier is om een procedure voor de rechtbank te starten. Zo niet riskeer je op te draaien voor de dagvaardingskosten.

Leg het verzoekschrift tijdig neer op de griffie van de bevoegde rechtbank. Je kan het verzoekschrift al neerleggen ook al heeft de huurder nog maar twee maanden huurachterstal en is de derde maand bijna vervallen. De zitting van het vredegerecht vindt meestal pas plaats een tweetal weken na neerlegging van het verzoekschrift. Indien op het moment van de zitting ook de derde maand huur niet werd betaald, breid je je vordering uit met de derde maand huur.

Cassatiearrest 26.12.2014

Heel vaak zal de huurder gealarmeerd worden door de procedure voor de rechtbank en zal hij net voor de zittingsdatum nog een betaling uitvoeren. In het verleden waren de vrederechters geneigd om in dat geval de ontbinding niet toe te kennen. Sinds een arrest van het Hof van Cassatie van 26 december 2014 komt hier wellicht verandering in. Het Hof besliste immers dat de ontbinding ook kan worden toegekend voor achterstallige huurgelden die voor de zitting betaald worden.

Conclusie

Van zodra je huurder twee maanden achterstal heeft en de derde maand bijna vervallen is, kan je een procedure starten voor de rechtbank tot ontbinding van de huurovereenkomst. Over het algemeen zal de rechter de ontbinding toekennen indien de huurder op het moment van de zitting een achterstal heeft van 3 maanden huur. Elke rechter beslist evenwel soeverein zodat uitzonderingen mogelijk zijn. Betaalt de huurder alsnog net voor de zitting, dan kan de vrederechter sinds een recent Cassatiearrest toch de ontbinding toekennen.

Bron: http://www.cibweb.be/faq/mijn-huurder-betaalt-niet-meer-wat-nu